界面新闻记者|王妤涵
万科又在低调“补货”了。
6月2日，上海市规划和自然资源局公示了宝山区杨行镇老集镇一宗“城中村”改造住宅用地的协议出让结果。拿地方为万科与杨行资产的联合体——上海宜为兴置业发展有限公司，成交总价19.39亿元，折合楼面价约2.36万元/平方米，地块占地3.28公顷，容积率2.5，规划建筑面积约8.2万平方米。
这是万科时隔两年后再次在上海拿地。
其上一次2024年拿下宝山区杨行镇中心社区BSP0-0502单元09A-03地块(“城中村”改造项目-杨行镇老集镇)后，
“万科拿下这块地是意料之中的。”有业内人士对界面新闻透露。宝山杨行是一个规划总面积超过百万平方米的大型旧改项目，一直由万科联合体主导，涵盖住宅、商业、办公、教育及科创配套。
此次涉及的旧改二期项目，共分五个地块，此前礼才区块（杨北村）、杨泰路东侧区块（东街村）已于2023年和2024年先后出让，摘牌方同样是万科联合体。前两个地块对应的商品住宅项目为“四季都会·青藤里”和“四季隐秀”，此前均已推向市场，且去化情况良好。
市场销售数据显示，四季都会·青藤里自2023年9月入市以来累计推盘926套，目前可售房源仅余34套，去化率约96%；四季隐秀于2025年12月开盘，累计推出1022套，去化率约为88%。
按照此前两宗地块的案名逻辑，市场预计本次08-06地块大概率将继续沿用“四季都会”系列，成为该品牌在杨行的又一新组团。
“项目落在宝山杨行，属于万科长期深耕的‘四季都会’成熟片区，采用风险较低的旧改定向出让模式，体现了公司对存量资源的整合能力。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时分析称。
不同于公开土拍市场上动辄百分之几十的溢价率，旧改项目多通过协议出让方式获取，不用参与激烈竞价，资金成本可控，开发路径也更为成熟。对于当前仍处于“化险攻坚”阶段的万科来说，杨行旧改的持续加码，也有助于其形成较为稳定的现金流闭环。
“利用上海核心地段和交通优势，构建相对确定的现金流回笼机制，以此应对2026年的债务压力。这释放了一个正面信号：万科不仅没有退出，反而在‘精算求生’中找到了更具确定性的发展路径，为最终走出行业底部打下基础。”严跃进对界面新闻表示。
从公司财务面看，万科当前面临的压力并未消退。2025年，该公司营收同比下滑32%至2334.3亿元，归母净亏损885.6亿元，亏损幅度较上年扩大近八成，合同销售额1340.6亿元，同比下降45.5%。
2026年，情况有所好转但仍不乐观：一季度营收289.28亿元，同比下降23.86%；归母净利润为-59.52亿元，虽然同比减亏约4.7%，但已连续多季报亏。期末货币资金604.9亿元，有息负债合计3560.5亿元，净负债率达117%。
正是受制于这样的财务现实，万科今年以来在土地市场上极为低调，“审慎”成为关键词，整体以存量资源去化为主，新增投资高度节制。
据界面新闻不完全统计，2026年至今，万科公开以参股或联合体形式获取的土地仅三宗，分布在上海、福州、青岛三地，总量远不及去年同期。
与此同时，万科的拿地模式也发生明显转向，从过去在公开市场积极竞价，转变为“存量盘活+旧改协议”的双轨路径。
凡涉及较大金额的项目，万科几乎都采用联合体方式——上海杨行项目联手杨行资产，青岛李沧地块则联合了中海、越秀、金地及青岛城投。
独立操盘的项目体量普遍较小。例如，5月15日，万科在福州闽侯县以1.335亿元竞得新洲村一幅地块，面积仅24.21亩，折合楼面价4136元/平方米，溢价率只有1.9%。
5月29日，万科召开了2025年度股东大会，会上明确将2026年的经营重心定为“控亏与减亏”，同时表态未来将积极参与城市更新。
日前，国务院印发了国内首个以城市更新为主题的国家级中长期专项规划——《城市更新“十五五”规划》。该规划明确了到2030年的目标指标、重点任务和政策举措，为行业发展指明了方向。
据万科执行副总裁李锋透露，政策出台后，万科迅速组织专业部门，分项目、分条线开展专题研究，并对现有储备项目及拟拓展项目进行了系统梳理，试图从中寻找新的发展机遇。
界面新闻了解到，目前万科的城市更新项目主要分为两类：一类是历史文化名片项目，如广州永庆坊、深圳南头古城、大连东关街、东莞记忆、福州烟台山等，通过文脉保护与活化利用实现街区再造；另一类是资源稀缺型大型综合片区项目，如广州黄埔新城，体量大、功能复合，致力于打造多元活力的城市名片。
在股东会结束后短短数日，宝山杨行旧改地块正式落地，这也是万科战略收缩后精准发力的一个证明。
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