没想到进入5月后，上海的二手房市场，依旧翻滚着“金三银四”的热浪。
上周日（5月10日）单日网签1664套，再次突破近五年单日新高；
截至5月14日，上海二手房网签10357套，预估全月将站上2.5万+套。
受“五一”长假停滞5天影响，5月份总体成交量必然要下滑一些。
但你要知道的是，这已经是自去年11月以来（除去春节的2月份），连续6个月成交破2万套了。
都说市场不好、预期不乐观，但买房人好像“根本停不下来”。
这背后都发生了什么？
接下来的市场走势又将有何变化？
让我们聚焦5月份半月报，一窥究竟。
截至2026年5月14日
上海二手房成交10357套
同比上升约28.1%，环比下降约15%
全市小区基价约48027元/㎡
同比下降10.4%，环比下降0.4%
01
成交量，近五年最好的5月
有一说一，5月成交量的确蛮让人意外的。
按照以往的市场节奏，一般都认为“金三银四”热度一过，天气转热，成交热度自然也跟着下滑。
但今年5月份，从目前看来，热度依旧。
上半月同期对比，今年竟然拿下了近五年TOP1。
不过，从成交结构来看，上海二手房市场仍旧是刚需主导。
550万以下刚需客在扎堆入场，但卖完刚需房的房东，却并没有同步投入到改善赛道。
尤其900-1500万中间层改善需求，仍旧笼罩着浓重的观望情绪。
这就导致改善置换链条，仍旧没有高效运转起来。
02
去库存最快的，是外环外
成交持续放量，自然带来库存的持续收缩。
头部中介挂牌数据显示：
截至2026.5.10当周，挂牌量约7.97万套，较3月份高点（8.17万套）下降了2.5%。
挂牌价方面，当下挂牌均价约56713元/㎡，较1月份低点（56116元/㎡）上涨约1.1%。
——头部中介挂牌价，已连续16周保持止跌微涨态势。
很明显，随着二手市场不断去库存，高性价比房源出清后，“剩下来”的二手房慢慢“变贵”了。
我们进一步细化到各环线库存结构，可以发现：
外郊环间虽然在稳步去库存，但依旧是当下库存占比最大的区域；
而外环以内，库存占比却在缓慢地抬升，房东的压力无形中增大了。
为什么会这样？
我们分开来看。
外环内挂牌占比提升，背后主要原因是核心区房东更为惜售，躺平式卖房导致库存积压；
而外环外占比下降，则有两大原因：
一是郊区以动迁房为主的“远大新”，的确在加速去库存，带来整体水位的下滑；
另一个原因，则是郊区在海量挂牌+价格超跌之下，很多房东已丧失挂牌意愿，要么转为自持出租，要么直接退出流通市场。
这的确是当下正在发生的残酷事实。
我同事美兰湖的房子就已经撤牌出租了。
在她看来，她已经降到了心理底价区间，“但买家还在大刀砍价，这就已经失去了卖房的意义，干脆不折腾了。”
03
躺平房东变多了
我们再来聚焦房东信心指数。
小阳春过后，房东信心指数呈现下滑态势，最新一周房东信心指数14.19%。
从调价动作来看，最新一周不调价的房源占比95.9%。
涨价的房东没有变多，降价的房东也没有变多——变多的，是躺平的房东。
与房东的“疲惫”相比，买房人却依然保持着旺盛的看房热情。
“五一”过后，最新一周头部中介带看10.5万组，仍处在活跃的市场氛围中。
同时，当下有效房源套均带看3.28次，相较金三银四并未出现大幅度下滑。
这就说明需求端并未退缩，优质房源仍在被大量买房人光顾；
只是买卖双方在价格预期上的裂痕进一步拉大，客户需要多番对比+价格拉锯，才能实现成交转化。
04
结语
其实，当下的二手市场还是有着鲜明的“撕裂”感。
一边是成交量持续放量，连续6个月站稳2万+套，整体加速去库存；
但另一边，市场结构却暗藏隐忧，刚需单打独斗，改善置换链条停滞不前，中端改善群体犹豫观望。
再加上越来越多房东看淡行情、选择躺平惜售甚至撤牌离场，给后市走向又添了一层不确定性。
我个人的判断是，未来1-2个月，在刚性需求惯性释放下，全市月成交量仍有望维持在2万套以上，但增速将明显放缓。
若改善需求持续缺席，市场大概率将从“放量筑底”滑向“缩量僵持”。
说到底，真正的转折点，不在于刚需还能买多久，而在于改善群体何时愿意迈出下一步。
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