地产行业的发展之路，
也会经历周期的轮转和季节的变化。
在这样的变化中，
我们同样能够欣喜地看到房企们，走出不同的前行之路。
这其中，既有长期主义者，历经时间的演变迎来的厚积薄发，
也有经历行业周期，用韧性走过风雨的坚持和果决，
以及经历多次的发展困局，仍然迎来新的转机并涅槃重生的转危为安。
几十年来的行业更迭，周期轮转带来的大浪淘沙背后，
见证了昔日巨头的远去，也经历太多的折戟沉沙、改旗易帜。
青山依旧在，水调歌头东。
作为行业有名的“地产不死鸟”，
佳兆业却用盈利归来的关键转折，
带着振翅上行的讯息，重回行业舞台。
02
起家于深圳的佳兆业，
一方面是深耕大湾区并拥有丰厚的城改土储的“城改大户”，
另一方面，在二十多年发展历程中，佳兆业经历屡次的重大危机，
却又幸存和复苏的传奇经历，被行业冠以“地产不死鸟”的称号。
时间回到2014年底，
佳兆业在深圳多个在售项目突然被暂停网签，创始人一度被传“失联”。
这样的危机直接导致销售停滞、现金流断裂，并触发了境外债务的交叉违约，濒临破产边缘。
但是，顽强的佳兆业随即上演了绝地反击：
一方面引入外援，在危急时刻的佳兆业成功吸引了包括融创在内的多家实力雄厚的战略投资者洽谈收购。
另一方面，进行积极的债务重组，经过艰难谈判，佳兆业与债权人达成了债务重组协议避免了清算。
同时，积极的恢复运营，随着深圳项目逐步“解锁”，积极推进在售项目的销售和运营重回正轨，并于2017年3月在港交所复牌。
这次危机后，佳兆业不仅活了下来，
还在随后几年冲进行业销售额前30强，“不死鸟”之名在整个行业流传。
如果说第一次危机是区域性、事件性的，
那么2021年以来，面对行业性和周期性的压力，考验更为严峻。
2021年11月，佳兆业因理财产品兑付逾期，再次引发流动性危机，成为在这一轮调控周期中早期出现债务违约的头部房企。
面对整个行业的下行周期，佳兆业同样进行了积极的自救，让“不死鸟”的特质再次显现。
首先，坚守“保交付”底线。
面对阶段性经营困难，佳兆业始终把“保交楼”作为首要任务，经历了2022-2025年在全国范围内的保交楼的推进，维持了最基本的经营循环和市场信任。
其次，完成史诗级债务重组。
从出险以来，佳兆业就进行了积极的化债和重组。
经过长达数年的拉锯战，在2025年9月成功完成境外债务重组，削债约86亿美元，成为年度首批实现“财务重生”的民营房企。
第三，盘活核心资产“造血”。
在进行债务重组的同时，佳兆业也把众多在深圳的城改项目引入AMC机构进行积极的资产盘活和造血。
通过和央企中信城开合作，佳兆业把沉睡多年的深圳东角头地块，打造为年度热销的“信悦湾”项目，
2025年底开盘两小时销售破百亿，创造了市场奇迹，证明了其优质资产的价值和盘活能力。
第四，掌舵人回归稳定军心。
从2025年以来，
佳兆业的创始人郭英成，一方面积极的斡旋各方，在危机最深重时选择了隐于幕后，专注于最复杂的债务重组谈判；
同时当佳兆业的经营出现了曙光和转机，也积极的从后方来到前台，见证佳兆业的积极变化和重要时刻。
这些每次危机进行的主动的调整，
成为了佳兆业顽强的突围的时间地图，
也可以作为出险房企的参考路径，穿越周期。
03
作为港股上市公司，
佳兆业（1638.HK）近期也发布了公告，吸引了行业和投资者们的关注。
这则公告的核心内容，是针对2025年经营的盈利预告。
预期2025年度录得拥有人应占溢利不少于人民币500亿元，较2024年度同期的亏损净额285亿元实现强势扭亏为盈。
这要归功于佳兆业在2025年9月境外债务重组方案的全面生效，
佳兆业通过发行约133.72亿美元的新票据和强制可换股债券，置换了原有旧债务，
并通过重组实现了约86亿美元（按当时汇率约合人民币620亿元）的债务削减。
这86亿美元的债务减免，在会计上被视作一项 “利得”。
也就是说，佳兆业作为债权人免除了这部分偿还义务，相当于“获得”了一笔收益。
这笔收益在经过审计调整后，在财务报表中为2025年的佳兆业贡献了不少于500亿元的净利润。
但对于出险将近4年的佳兆业来说，
这500亿盈利的背后，是一场历时近四年、涉及千亿债务的生死博弈与财务重构的最终成果，
它标志着佳兆业通过境外债务重组，成功卸下了最沉重的历史包袱。
但是，真正的重生，远不止于财务报表上数字的变化，
而是体现在三年保交付的积极兑现里，体现在深耕大湾区20余年的土储底蕴里，
也体现在近年来针对重点项目的积极纾困，迎来的全面的重新上行的信心，
更体现在创始人郭英成从坚定的债务重组的战略突围，带领佳兆业重新走向台前的坚定身影里。
从“爆雷”到“保交付”，从“债务重组”到“扭亏为盈”，
佳兆业用一系列艰难而关键的步伐，勾勒出一条绝地求生的典型路径。
这份久违的扭亏为盈，
终结了佳兆业连续数年的亏损，不仅财务结构得到根本性修复，资产负债表风险大幅降低，
也标志着佳兆业摆脱了当下的债务违约和清算风险，
用宝贵的喘息和发展时间，为后续的经营恢复扫清障碍。
04
在佳兆业惊心动魄的重组博弈背后，
是一条更为朴素却至关重要的生命线——“保交付”。
对于任何出险房企而言，能否如期将房子交到业主手中，
是履行社会责任、修复市场信心的底线，也是维持最基本经营循环的前提。
佳兆业也在出险以来，把“保民生、保交付、保品质”作为穿越周期最核心的任务。
在交付流程中，佳兆业始终以“业主体验至上”，不仅提供一站式贴心服务，也积极贯彻国家“好房子”建设标准，在绿色健康、智能科技等方面进行升级。
这让佳兆业不仅履行了的基本社会责任，
也进一步维系了项目资产的正常运转与价值，避免了资产大幅贬值和系统性风险。
面向市场、购房者和合作伙伴传递的这份基于“言出必行”的信任，
成为了佳兆业在后续债务重组谈判中，
能够与债权人坐下来平等协商、最终达成共赢方案的最重要筹码和契约基础。
如果说债务重组是解决了“活下去”的问题，“保交付”是守住了“经营底线”，
那么2025年底佳兆业通过AMC纾困的深圳“中信城开·信悦湾”项目的横空出世，
则是佳兆业证明自己“重归行业舞台”的信心证明。
2025年12月28日，
位于深圳南山区深圳湾东角头片区的“中信城开·信悦湾”项目迎来首次开盘，两小时的销售金额突破100亿，成为2025的年度红盘。
这个深圳湾核心区最后一块一线临海的“孤本”项目，也是佳兆业手中的王牌项目，
不仅涵盖深圳湾最核心的住宅、商业、顶奢酒店及办公业态，
更以无可复制的区位，成为深圳塔尖的集城市核心、国际交通、滨海生态与一线海岸线于一体的“钻石宝地”。
信悦湾不仅在热度上创造了深圳乃至全国的最快销售破百亿的纪录，
更是用约24.44万元/m²的备案均价和658平方米的顶层复式高达38万元/m²的备案单价，一举刷新了深圳乃至全国新房住宅的备案单价纪录。
首推的156套房源中，有42套总价进入“亿元俱乐部”，刷新了深圳顶豪的价格锚点，
在当天开盘1小时内，总价约1.87亿元的519平方米顶层复式和总价高达2.5亿元的658平方米顶层复式就成功售出，
成功刷新了深圳单盘“过亿级”房源的单日成交套数纪录。
从销售速度、成交结构和市场影响力，
信悦湾项目成为和另一个销售过百亿的深圳湾澐玺并列的深圳楼市现象级的“百亿双子星”。
通过与央企中信城开的联手盘活，
作为现象级豪宅标杆的信悦湾项目，成为深圳楼市改善的风向标，也成为佳兆业重回行业舞台的重要转折点，
更打造了“绝版稀缺资产+顶级产品力+央企信用背书”共同作用的楼市奇迹。
对于佳兆业来说，这样的标杆项目的热销，更是意义非凡。
一方面，百亿量级的销售金额能够为佳兆业带来至关重要的现金流；
另一方面，“好地段+好产品”的热销证明，作为城改专家的佳兆业手中大量的优质资产的核心价值依然得到顶尖市场的认可；
第三，经过验证的“出险房企+央企/AMC”纾困合作模式的可行性，也为盘活其他佳兆业的存量资产，提供了可复制的经验范本。
另一个值得关注的信息，
是几乎与信悦湾高光时刻同步的，是佳兆业灵魂人物郭英成的回归。
在项目全球产品发布会等关键场合，这位低调许久的创始人重新出现在公众视野。
他的回归，不仅稳定了内部军心，更向外界释放出佳兆业决策核心重归稳定、战略执行重上轨道的明确信号。
掌舵人的现身与标杆项目的成功，形成了强大的信心背书，
标志着佳兆业从过去几年艰难的债务斡旋，
正式走向台前积极的经营重启。
05
截至2025年底，
佳兆业仍然有超过2000万m²的土储规模，其中超过60%的土储位于当下从土地到销售市场都上行的大湾区，
这是一笔任何开发商都为之艳羡的“黄金土储”，也构成了佳兆业穿越周期的坚实“压舱石”。
伴随着“高质量推进城市更新”成为行业新的发展机遇，未来的城市发展逐渐进入从增量扩张全面转向存量盘活的全新阶段。
这对于手握大量核心城市优质旧改项目的佳兆业而言，无疑是重大的战略机遇。
就在2025年，
佳兆业在广州的海珠石溪村旧改重启，这个城市核心区高达198亿元总改造成本的城市更新项目，已在2025年获得实施方案批复；
另一个处于广州白云的小坪村项目，佳兆业通过引入央企中铁诺德进行代建代管，以“轻资产”模式加速盘活。
在新的政策和行业发展的窗口期，
通过高效、高质量地转化为可售资源和现金流，
将是检验佳兆业迎来新的增长，并重回行业舞台的发展挑战。
也成为佳兆业伴随行业发展，实现新的增长跨越的重要机遇。
06
从2021年末陷入流动性危机，
到2025年完成境外债务重组、实现账面扭亏；
从全力以赴“保交付”守住发展底线，到借力“信悦湾”重燃市场信心；
佳兆业迎来了经营和回归的关键转折，但是真正的挑战才刚刚开始：
销售规模的恢复、经营现金流的转正、庞大旧改项目的开发资金筹措，
以及彻底修复的市场信用，每一道都是需要跨越的关隘。
面对时代和行业的广阔天空，
佳兆业能否在新的舞台翱翔向上，
时间将给出，关于未来的答案。
但是这只涅槃重生的地产不死鸟，
已经再次展开它的翅膀，
穿越风雨，拥抱彩虹。
全文完！
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