主编：曹婕 撰文&编辑：刘瑾
5月6日，深圳土地市场迎来一宗备受关注的交易。华润置地旗下全资子公司深圳市润圳房地产有限公司以70.45亿元底价竞得龙岗区龙城街道G01046-0106地块。
这宗土地承载着曾备受瞩目的城市地标，它正是世茂集团“深港国际中心”的核心部分。项目原规划约700米超高层建筑，一度被视为冲击“中国第一高楼”的超级工程。然而，受开发商流动性危机影响，项目停工近四年，经历两次司法拍卖流拍后，于2025年由深圳政府平台以68亿元完成收储。如今，这一沉寂多年的超级项目，正式进入新一轮开发阶段。
从区位来看，该地块与华润置地已成熟运营的大运天地一期无缝衔接，路网互通、业态联动互补，是完善大运商圈格局的重要一环。因此，市场普遍预计，这宗土地未来有望以“大运天地二期”的形式落地。
图源/深圳交易集团
放眼全国，类似烂尾地标盘活与存量资产重整的案例正在持续增加。据铱星云商不完全统计，2025年至2026年5月，全国至少有16个烂尾或长期闲置商业项目实现盘活或进入实质性重启阶段，其中2个项目已开业，未开业14个项目商业体量合计超197万㎡。
为便于分析，本文将这些案例划分为三类：
1.重资产模式：产权转移，由新业主自主投资开发和运营，实现项目盘活。
2.轻资产模式：无论产权历经收储、重整还是股权调整，运营方通过品牌、招商和运营管理输出推动项目盘活，在本文均归入轻资产模式。
3.多元纾困模式：通过共益债融资、注资入股、危旧改造、资产置换等手段推动项目重启。
01.
重资产模式
彻底换手后的价值再造
重资产模式下，烂尾商业项目的盘活核心在于产权有序转移与资产价值重塑。
其主要通过司法拍卖、破产重整、政府统筹出让等方式，将项目完整产权从陷入债务和经营困境的原开发商或业主手中转移至具备资金实力与商业运营能力的新主体，再由新业主投入增量资金，完成复工续建、硬件改造、业态重构及后续整体运营，最终推动不良资产恢复经营功能，并实现市场价值重估。
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在本文统计的16个烂尾及闲置商业项目中，共有6个采用重资产模式实现盘活，覆盖上海、深圳、杭州、珠海等城市，涉及城市综合体、家居商业体及地标级大型商业等多种业态。由于历史遗留问题、债务结构及产权复杂程度不同，各项目在盘活路径上呈现出明显差异。
项目困境成因：三类典型风险集中暴露
从烂尾原因来看，这7个项目主要反映出行业下行周期中商业项目暴雷的三类典型问题。
第一类是资金链断裂与企业债务危机。受大股东资金挪用或房企债务暴雷影响，项目建设和经营被迫停摆，原深圳深港国际中心均属此类。
第二类是商业模式先天缺陷。产权分割、售后返租等模式难以持续，典型如杭州和睦里（原蓝钻天成），因小业主返租体系崩盘最终进入破产清算。
第三类是企业治理变动与长期停工。受实控人变更或集团经营危机影响，项目长期搁置，逐渐演变为城市闲置资产。例如上海城隍庙广场因内部经营动荡停工，上海浦西佳程广场的停滞时间接近九年。
产权获取与接盘方式：法拍、重整与政府收储并行
上海浦西佳程广场
第一类是司法拍卖竞得。上海闵行金盛家居二期、杭州和睦里、珠海名悦城NOVA及上海浦西佳程广场等4个项目均通过法拍完成产权转移，由新资本整体接盘。
第二类是破产重整介入，通过债务梳理和权益重组实现资产整合。上海城隍庙广场便采用这一模式，项目正式更名为幸汇城隍，将依托豫园文旅板块进行焕新升级，以百年历史文脉为根基，打造为融合东方美学与海派文化的特色商业空间。
第三类是政府统筹收储后重新出让，主要用于超大体量城市地标项目的风险化解，原深港国际中心即为典型案例。项目陷入债务僵局后，先后进行两轮司法拍卖，均未达成交易、全部流拍；而后由地方政府介入收储并优化地块规划条件，最终华润置地以70.45亿元拿下相关地块，完成整体资产交割与后续开发运营。
定位重构：借城市发展机遇提升价值
这块土地将打造成为“亚洲最大单体奥特莱斯之一”
从更新定位来看，重资产盘活项目普遍不再沿用原有商业定位，而是结合城市发展方向和消费趋势，对商业内容进行重新规划，以实现商业能级提升。
以原深港国际中心地块为例，项目总建面约47.68万平方米，其中住宅占比64%，商业占比30%，包含约11.6万平方米集中商业，要求长期自持运营。土地出让文件对运营主体设置了明确门槛，包括商业运营集团2024年境内及港澳地区营收不低于50亿元，并需引入多个国际高端零售和户外运动品牌，同时要求开业三年内落地不少于30家全国、华南或深圳首店及旗舰店。
上海闵行金盛家居二期则由砂之船集团旗下关联企业以约5.8亿元拍下，项目总建面约22万平方米、商业面积超15万平方米，定位“超级奥莱+社交体验中心”，业态涵盖国际名品、美妆、潮流服饰、亲子休闲及特色餐饮。砂之船方面明确表示其目标是打造亚洲最大单体奥特莱斯之一。
02.
轻资产模式
专业商管输出运营能力
在本文统计的16个烂尾及闲置商业项目中，共有7个采用轻资产模式实现盘活。这些项目的致困原因各不相同，既有房企债务暴雷、资金链断裂导致的停工烂尾，也有国有资产长期闲置形成的“沉睡资产”，还有传统商场因业态老化、定位滞后和经营不善而出现品牌持续流失。
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不同于重资产模式通过产权收购和大额资本投入实现整体接盘，轻资产模式的核心并不在于运营方取得资产所有权，而在于输出品牌、招商和运营管理能力。本文纳入统计的部分项目，虽然先通过政府收储、协议整合等方式，将产权或经营权归集至国资平台或新的产权主体，但项目真正实现重启的关键，仍是后续引入专业机构负责定位重塑、招商落位和持续运营。因此，只要运营方不以收购资产权属为前提，而是依靠专业能力推动项目盘活，均可归入轻资产模式。
从运营主体来看，这类项目的参与方主要为具备成熟管理经验的专业商管、文旅及零售企业，包括华润万象生活、珠海万达商业管理集团等全国性商管平台，双鑫燕实业、万谷集团等区域型运营企业，复星旅文等文旅运营商，以及京东MALL等具备强供应链整合能力和品牌号召力的新零售业态。
从规划方向来看，这批存量项目的更新定位普遍契合当前商业发展的主流趋势，逐步摆脱过去的传统综合体模式，转向文商旅融合、亲子主题、近郊奥莱、新零售体验和区域生活中心等更具针对性的细分赛道。
Hi·重庆
Hi・重庆前身为中国摩，最早于2015年启动，曾规划为亚洲级室内主题游乐综合体，一度被视为重庆空港片区的超级地标。2022年受房企债务危机影响，资金链断裂，工程全面停工。
2024年底，重庆国资平台完成资产收储并持有产权，随后引入复星旅文以轻资产模式负责整体改造、招商与运营。项目正式更名为“Hi·重庆”，并导入超级文旅Mall产品线，将打造集巴渝文化博物馆、主题乐园、购物体验与旅游度假于一体的世界级娱乐Mall。项目一期主要以演艺场景为主，将呈现一条巴渝文化主题街区和五大沉浸场景，计划引入500家体验店，预计于下半年开业运营。
山西无限城
山西无限城总建筑面积约14万平方米，前身为长期闲置的零散楼宇与低效商业空间。2025年起，综改区晋中开发区国资平台完成资产整合，引入本地专业商管团队以轻资产模式整体操盘，将项目重新定位为“7×24小时都市生活能量场+奥莱配套型潮流体验综合体”，已于5月开业。
京东MALL的标准化盘活
图源：小红书@福州京东MALL提案师
京东Mall已是存量商业盘活中的常客。从过往的天津泰达荟・京东MALL、京东Mall成都新南中心等，到现今筹备中的福州鳌峰广场·京东MALL与无锡京东MALL，这些项目的前身，皆是闲置多年、产权复杂或运营失败的存量商业体。
京东MALL通过输出品牌、供应链和数字化运营能力，将传统低效商业空间升级为“科技体验+潮流零售+生活方式”的超级体验中心，主打家电数码、智能家居、电竞潮玩等品类，叠加咖啡烘焙、DIY手作、亲子娱乐等沉浸式体验场景，解决传统商场体验薄弱的痛点。
03.
多元纾困模式
因项目制宜推动重启
区别于重资产和轻资产模式，多元纾困模式并不依赖单一的产权交易或运营托管，而是根据项目实际情况，综合运用共益债、注资入股、资产置换和自主改造等多种手段，为停滞项目注入资金和资源，推动项目重新启动。在本文统计的16个烂尾及闲置商业项目中，便有3个项目采取此类方式盘活。
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容屿·ISLEMo前身为1995年建成的丽江明珠酒店，因建成时间久远、基础设施老化及经营不善等问题逐步停运，2019年进入破产清算后，被鉴定为危旧房，纳入广州市首批危旧房改造试点，改造后将成为规模约10万㎡的非标商业综合体。
项目涵盖生活方式、人文艺术、宠物友好、餐饮休闲等多元业态，将引入16000㎡运动娱乐体验馆，整合年轻家庭喜爱的AR运动、VR游戏等，并打造3000多平方米的人宠友好空间。
结语
过去，烂尾商业项目多被视作高风险资产，因债务关系错综复杂、产权结构模糊、建设周期拖沓冗长，长期陷入闲置沉淀状态。但随着商业地产步入存量时代，不少具备优质区位条件、成熟体量基础与可观消费潜力的停滞项目，逐渐进入资本的布局视野。
无论是华润置地、砂之船、中国信达集团等以重资产模式整体接盘，珠海万达商业管理集团、华润万象生活、复星旅文等商管公司依托轻资产输出品牌与运营能力，还是通过共益债、危旧改造等多元纾困工具推动项目重启，其本质都是对资金、产权、运营资源的整合与优化配置。
这也意味着，如今盘活烂尾商业，不再只是为了化解房地产遗留风险，更逐步成为城市更新迭代、商业能级升级的重要载体。对行业而言，竞争逻辑也正从传统的增量开发能力，转向资产重组能力与存量持续运营能力。
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