界面新闻记者|王妤涵
2026年以来，现房销售制度的推进正在悄然提速。
从年初湖北荆门的“新地全现房”，到5月苏州提高现房公积金贷款额度，再到6月广州南沙明确提出“研究逐步取消预售制”......越来越多的城市正拿出实打实的政策工具，推动房地产市场向“现房销售”转型。
据界面新闻不完全统计，截至6月9日，今年全国已有广州、苏州、烟台、荆门等超过20个城市出台相关配套政策，从土地出让、公积金贷款、购房补贴等多个维度支持和鼓励现房销售。
与前几年零星试点的状况不同，今年的政策呈现出覆盖面更广、落地方式更多元、政策工具更精准的显著特征。在“保交楼”成为民生底线、购房者对“所见即所得”的诉求日益强烈的背景下，现房销售正在加速落地。
土地、金融端政策同步发力
现房销售改革的源头，首先在土地出让环节。
过去，地方政府在土地出让时大多只约定“达到预售条件后可销售”，现房销售往往停留在“鼓励”层面。
2026年以来，这一局面正在被打破。湖北荆门走在了最前面，今年1月1日，荆门明确规定新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售，成为今年全国首个全域性硬性规定；5月末，南京出让的江心洲地块也明确实行现房销售。
一线城市同样在行动。广州在“4·30”楼市新政中提出在土地供应端试点现房销售，标志着一线城市正式加入探索行列。
“广州作为一线城市，较早提出系统性的现房销售政策表述，对各地具有较好的启示意义。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时指出。
从城市能级来看，各城市之间也呈现出差异化进程。
“当前已全面推行现房销售的城市，主要为库存去化压力较大的三四线城市，一二线城市还在探索阶段，多通过在少数核心地块进行现房销售试点的方式推进。”中指研究院政策研究总监陈文静在接受界面新闻采访时指出。
陈文静表示，在库存量大的地区推进现房销售，有助于控制供应规模，能够直接改善市场供需结构，加快库存去化，也有利于房地产发展新模式的构建。
金融端的配套政策同样密集，这也是覆盖面最广、操作性最强的领域。其中，公积金贷款额度上浮、套数核减，是2026年最普遍的政策工具。
梳理各地发布的政策内容，苏州的公积金调整力度最大：公积金贷款额度上浮50%，家庭最高可贷300万元；烟台则在额度上浮30%的基础上，增加了“住房套数核减1套”的优惠。
2026年部分城市出台的现房销售公积金激励政策图源：易居研究院
“金融端的政策逻辑十分清晰：通过降低购房成本、提升贷款可获得性，引导需求向现房项目倾斜。尤其是‘套数核减’政策，对改善型需求的释放具有直接推动作用。若后续更多城市跟进，现房销售的金融配套政策将形成系统性优势。”严跃进对界面新闻指出。
倒逼房企转向品质之战
现房销售之所以长期以来被市场期待，绝不仅仅是因为它能“防烂尾”。更深层的原因在于，该模式能够从多个维度重塑房地产市场的健康生态。
据界面新闻梳理，目前市场上的现房销售主要分三类：一是土地出让环节规定的行政强制，即部分城市在土地拍卖时，附加“现房销售”条件；二是部分项目因去化困难被动“熬”成了现房；三是少数房企主动实施的现房销售策略。
从影响来看，现房销售最先惠及的无疑是购房者。
过去预售制度下，购房者买房时看到的只是一张图纸、一个沙盘、一个样板间，交付品质充满了不确定性。尤其在过去几年房地产行业下行背景下，不少购房者被迫走上“保交房”的维权之路。
现房销售从根本上解决了这个问题。购房者不再需要对着效果图“开盲盒”，而是可以实地验房、当场决策。户型是否合理、采光是否充足、装修是否达标——所有这些，都可以在付款前得到确认。
“买房即交房”的另一层含义，是资金安全。在现房销售模式下，购房者的房款直接对应一套已经建成的房产，即便开发商后续出现经营困难，购房者手中已经握有实实在在的房产证。这种“一手交钱、一手交货”的传统交易逻辑，在房地产领域也得以回归。
在预售制主导的年代，开发商的核心竞争力不是“盖好房子”，而是“快周转”，即拿地后尽快开工、尽快回笼资金，然后再拿下一块地，产品品质、物业服务往往不会被排在优先级。
现房销售的落地，将倒逼行业回归产品本身。
相较于传统的预售制，现房销售对房企提出了更多更高的要求。
“现房销售使得回款大幅延后，前期土地款、工程款等全部需企业自筹或靠借款垫付。”中指研究院企业研究总监刘水在接受界面新闻采访时指出。在预售制下，开发商拿地后6-9个月即可开盘回款；在现房销售模式下，从拿地到竣工备案通常需要2-3年，资金回笼周期被拉长了3-4倍。
随之而来的，是财务成本的急剧上升。刘水指出，融资成本相应倍增，将直接压缩项目净利率。更深远的影响在于，资金周转率明显降低后，“企业整体盈利能力、再投资能力受限”。
现房销售的另一个隐性成本，是市场判断的难度呈指数级上升。
刘水解释道，现房销售要求房企提前2-3年预判市场与客户偏好，远期预测难度大，投资拓展难度加大，误判易导致产品去化困难；同时，产品设计难度加大，户型、外立面、科技系统面临迭代风险，建成后可能落后于新地块竞品。
值得关注的是，在这场变革中，已经有部分房企开启了“主动现房”战略。
去年11月，美的置业以3.44亿元竞得徐州一宗纯住宅地块，楼面价约6000元/平方米。今年5月，美的置业宣布该项目将实行“主动现房战略”，提出“先建后售、全实景呈现、一次性整体开发”模式——客户签约时看到的场景，即为未来实际交付状态。
“过去二三十多年，期房预售制支撑了行业的高速发展，也积累了大量痛点。”美的置业有关负责人对界面新闻记者透露，“内部调研发现，超七成潜在购房者在准备购房时明确表示只考虑现房或准现房。行业信任正在流失，传统的‘卖图纸、拼示范区、卷价格’模式已经走到了死胡同。”
他认为，所谓“主动现房”，不是销售节点的后移，而是开发逻辑的彻底反转。以前是先想“怎么卖出去”，现在先想“怎么造好它”，把确定性交给客户。
这一逻辑，也揭示了当前周期下现房销售对房企更深层的意义。
“所见即所得”意味着任何营销话术都无法掩盖产品的真实缺陷，这将倒逼开发商将资源从前端的营销团队，转移到后端的研发、设计、品控团队，在设计、选材、施工细节上更加注重真实品质。
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